台南父母全額買房給小孩，要注意什麼？房子空著少收多年租金、房屋稅變高，以後賣房稅也可能更重

「房子已經買給小孩了，可是他在外地工作，房子一直空著。」這是我們最近常聽到的一句話。

依內政部統計，今年第一季全台繼承加贈與的房屋移轉約 3.4 萬棟，已經連續四年在這個水準。房子一代一代往下交，「大繼承潮」不只是繼承，也包括父母直接買房給小孩。

實務上，父母全額出錢、房子登記在小孩名下，最常見的問題有兩個：小孩不會管、房子空著，以及以後要賣，稅比想像中重。

一、父母出錢買房給小孩，要繳贈與稅嗎？

父母出錢、房子登記在小孩名下，這筆錢就是贈與。2026 年贈與稅免稅額是每位贈與人每年 244 萬元，爸爸、媽媽各自計算；子女結婚前後 6 個月內，父母各可再多贈與 100 萬元。

一年內贈與超過免稅額，要在超過後 30 日內向國稅局申報。另外，二親等以內親屬之間的買賣，依《遺產及贈與稅法》原則上以贈與論，除非能提出確實已付款的證明，所以「做成買賣」不等於不用管贈與稅。

免稅額會依物價指數調整，是否調整、調整多少，以財政部年底公告為準。

二、房子空著，少收的不只是租金

小孩在外地讀書、工作，或還不知道怎麼出租，房子就這樣空著。空一年、兩年，少收的是好幾年的租金；而且房屋稅 2.0 之後，沒有自住、也沒有出租的房子，稅率反而比較高：

房子空著，每年少收租金、多繳房屋稅，這兩筆加起來，常常是父母買房時沒算進去的成本。

三、以後要賣，為什麼稅可能變重？

• 持有時間短：房地合一稅依持有期間計算，2 年內 45%、2 到 5 年 35%、5 到 10 年 20%、超過 10 年 15%。小孩取得後沒幾年就想賣，稅率就高。
• 直接贈與房子，成本算得低：父母先買好再把房子過戶給小孩，贈與當下用公告現值計算，贈與稅可能較低；但小孩以後出售時，成本也是用受贈時的公告現值算，獲利看起來就高，房地合一稅可能比較重。給現金讓小孩自己買，成本則是實際買價。
• 不像繼承可以合併持有期間：繼承取得的房地，可以合併父母的持有期間計算；這是繼承的規定，贈與不適用。
• 自住優惠有條件：房地合一的自住優惠要本人、配偶或未成年子女設籍、持有並居住連續滿 6 年，而且沒有出租。房子要自住還是出租，會影響以後能不能用這個優惠。

哪一種方式比較划算，要看家庭狀況和未來打不打算賣，建議先請會計師或地政士試算。

四、買之前先想好這 3 件事

1. 誰來管：小孩在外地或還在讀書，誰負責招租、收租、修繕？
2. 自住還是出租：短期沒人住，就先出租，不要讓房子空著。
3. 以後會不會賣：會賣的話，先試算給現金和直接過戶房子的稅差。

小孩不會管、沒時間管，可以交給包租代管：代租代管由業者幫忙招租、收租、處理修繕，房子還是小孩的；包租則是每月收固定租金，不用擔心空租。下一篇我們會談「子女怎麼管理這間房」。

資料來源：內政部統計（新聞報導：聯合新聞網）；財政部、國稅局贈與稅與房地合一稅說明（財政部稅務入口網）；悅管家實務經驗。稅率、免稅額與申報規定以財政部及主管機關最新公告為準。